Буква закона. Тех, кто решил продать дачный дом, наверняка волнует множество вопросов. Например, можно ли продать дом самостоятельно или лучше обратиться к профессионалам? Как определить его реальную стоимость? Какие документы необходимо подготовить? Разобраться помогут наши эксперты.
Можно ли продать дачный дом самостоятельно или лучше обратится в агенство? Продать дом самостоятельно реально. Для этого можно дать объявление в Интернете и различных специализированных изданиях. Чем больше источников задействовано, тем лучше. Однако в этом случае вам придется тратить много времени на ежедневные телефонные переговоры, тем более звонить вам будут в основном
риэлторы, желающие участвовать в сделке. Поэтому такой вариант подходит скорее тем, кто располагает свободным временем и не спешит с продажей. Если вы не относитесь ктаковым, стоит обратиться к профессионалам. Каждое агентство, как правило, предлагает свои условия работы с клиентами. Следует заключить договор о сотрудничестве, где будут прописаны обязательства сторон. Так, некоторые компании выполняют работу по поиску покупателя бесплатно, но только если вы согласны заключить договор лишь с их агентством. Другие этого не требуют, но их услуги придется оплатить (от 30 до 50 тыс. руб), Правда, оказаны они будут в течение определенного времени. И даже если объект не продан, обязательства считаются выполненными. Другой способ — работать с конкретным риелтором, а не с агентством. Тогда услуги не придется оплачивать сразу, ведь большинство агентов получают процент от продажи (от 1,5 до 5%).
Особенности продажи загородного дома — в журнале
«НОВЫЙ ДОМ», № 3/2011, рубрика «Дом по правилам»
Какие документы необходимо подготовить продавцу дачного дома. Во-первых, продавцу нужно получить письменное согласие жены (мужа) на продажу объекта. Во-вторых, необходимо подготовить бумаги, подтверждающие права продавца на недвижимое имущество — жилой дом, баня и другие строения. В свидетельстве о государственной регистрации права указаны документы, на основании
которых жилое строение находится в собственности: договор купли-продажи, мены, дарения; свидетельство о праве на наследство; акт о приобретении с публичных торгов; копия вступившего в силу решения суда, подтверждающего право собственности на дом. В данном свидетельстве обязательно указывается объект права. Например, «жилой дом со служебными строениями и сооружениями, назначение: жилое, общая площадь (Мкв), инв. №, адрес объекта». В-третьих, свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок. В пункте «объект правам оговаривается назначение участка, категория земель, площадь и адрес. В-четвертых, нужно иметь кадастровый план (паспорт) земельного участка и технический (кадастровый) паспорт с планом дома и описанием всех его помещений и указанием площадей, И последнее, если дом пригоден для круглогодичного проживания, требуется выписка из домовой книги о зарегистрированных в нем лицах.
Как заключить основной договор купли-продажи загородного дома? Договор купли-продажи можно составить в простой письменной форме или оформить нотариально. Его регистрируют в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, куда и направляются покупатель и продавец. Последний сдает все подготовленные документы и пишет заявление о том, что покупатель и продавец просят зарегистрировать договор купли-продажи и переход права от продавца к покупателю. Продавец оплачивает госпошлину. По Закону 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срок оформления документов—30 дней. А договор купли-продажи вступает в силу с момента государственной регистрации.
Как оформить кадастровый паспорт на участок — в журнале
«ИДЕИ ВАШЕГО ДОМА», № 9/2011, рубрика «Буква закона»
Каким образом передать деньги продавцу при заключении сделки? Перед подписанием договора покупателю следует заказать выписку из ЕГРП и убедиться в том, что недвижимость не находится под арестом или судом. Один из самых важных вопросов сделки — передача денег. Чтобы избежать каких-либо проблем, лучше воспользоваться банковской ячейкой. До подачи документов на государственную регистрацию покупатель арендует банковскую ячейку и в при сутствии продавца закладывает в нее оговоренную сумму. В договоре аренды указывается, кто и на каких условиях может данную ячейку вскрыть. Это может быть продавец, если у него есть доказательства (чаще всего это экземпляр договора купли-продажи), что права на объект недвижимости перешли к покупателю. Таких экземпляров обычно три: один выдается на руки продавцу, второй — покупателю, а третий остается в органах госрегистрации. Ячейку арендуют на 2-3 месяца. Если по каким-то причинам сделка не состоялась, по истечении срока аренды покупатель забирает хранящиеся там деньги. Продавцу следует также учесть вопросы, связанные с уплатой налогов. При продаже недвижимости продавец обязан продекларировать это в налоговых органах, рассчитать и уплатить налог в размере 13% с той части суммы, которая превышает 1 млн руб. Распространяется это положение на всех собственников, владеющих недвижимостью менее трех лет.
Будучи в гражданском браке, приобрели дачный дом и зарегистрировали его на двух владельцев. Смогу ли я в случае чего вернуть свои средства? Пары, живущие в гражданском браке, как правило, регистрируют недвижимость на двух владельцев как общую долевую собственность, при этом у каждого равная доля. В случае необходимости вернуть свои средства возможно, только если оба согласны на продажу. Но если один не согласен, то второй может продать свою половину, предварительно предложив совладельцу приобрести долю в праве на недвижимое имущество по указанной цене. Как гласит статья 252 ГК РФ, участник долевой собственности можно требовать выделения своей доли из общего имущества. Выделение доли — затратная процедура, поскольку предусматривает обязательное проведение строительной экспертизы, в ходе которой устанавливается допустимость раздела здания на две изолированные друг от друга части с отдельными входами. Если выясняется, что дом разделить нельзя, общая собственность счита¬
ется неделимой. Тогда судом определяется порядок пользования зданием или (реже) владельцу, желающему продать дом, предлагается выплатить второму собственнику половину рыночной стоимости объекта.
Как определить реальную стоимость дачного дома? Как правило, владелец недвижимости общую стоимость объекта выводит из суммы двух составляющих—дома и участка. При оценке строения учитывается ряд факторов: внешний вид, особенности технологий возведения, качество строительства, вид из окон, подъезд к дому и т. д. На стоимость влияет и материал строения, однако однозначного подхода в этом вопросе нет. Для кого-то кирпичный дом — признак основательности и добротности, а кто-то предпочитает экологичный деревянный коттедж. Дом из клееного бруса может стоить гораздо дороже кирпичного по причине дороговизны самого материала. Важен возраст дома — хорошо продаются объекты, построеннью недавно. Владельцы, которые ежегодно страхуют жилье, могут ориентироваться на страховую стоимость объекта в полисе. Стоимость земельного участка определить неспециалисту довольно сложно. Тем более что цена с каждым годом растет. Размеры участка являются важным критерием. Лучше всего продаются участки размером 10-15 соток. Для оценки дачного дома можно обратиться к опытному риелтору. Используя опыт и анализируя имеющуюся базу данных (в основном стоимость, по которой продаются аналогичные участки), он
назовет адекватную цену вашей недвижимости.
Тенденция рынка загородной недвижимости Рынок загородной недвижимости, испытавший на себе последствия кризиса, сегодня, на мой взгляд, выздоравливает. За последние полгода он заметно оживился. Если говорить о тенденциях, то наиболее явная — стремление городских жителей поменять квартиру на загородный дом. При этом потенциальные покупатели, привыкшие к благам цивилизации и развитой инфраструктуре, не хотят от них отказываться и предъявляют повышенные требования к данным критериям загородной недвижимости. По-прежнему самые востребованные дома и участки по Рублевскому, Новорижскому, Ленинградскому шоссе. Притом покупатели желают, чтобы удаление от МКАД было в пределах 50 км. С точки зрения экологии большим спросом пользуются участки и дома, находящиеся на западе, северо-западе и севере от Москвы. Самая ликвидная недвижимость—среднего и экономкласса. Наиболее оживленные периоды продаж — с апреля по начало июня и с конца августа до конца октября.
Как бьютро продастся ваш дом? Во многом это зависит от того, насколько объективна цена продажи. Например, у нас есть один объект, который продается уже два года именно по причине его неадекватной оценки хозяином. Когда было оживление на рынке и такие дома продавались по 10-11 млн руб., он вьютавил его за 14 млн руб. Потом покупательская способность и спрос резко снизились, и теперь дом не удается продать и за 10 млн руб.
О правах и обязанностях членов садоводческих товариществ — в журнале
«ИДЕИ ВАШЕГО ДОМА», № 7/2011, рубрика «Буква закона»
